recht wohnungseigentumsrecht
Dr. Fraatz-Rosenfeld

Neue Entwicklungen zur "Aktivlegitimation" bei Rückbauansprüchen

Bisher war ganz selbstverständlich gängige Rechtsauffassung, dass (unzulässige) Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch die jeweils einzelnen Wohnungseigentümer abgewehrt werden konnten - also im Wege einer Klage auf Beseitigung rückgängig gemacht werden konnten (anders nur dann, wenn die "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" als Verband die Ansprüche an sich zog). Da aber die Geltendmachung von Rückbauansprüchen nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs Schadensersatzansprüchen ähnlich seien und diese ausschließlich dem Verband zustünden, sind Rückbauansprüche dann - führt man diese Überlegung konsequent fort - , keine individuellen Ansprüche mehr (so jetzt auch eine Entscheidung der LG München, Urteil vom 15.11.2017 - 1 S 1978/16 = ZMR 2018,366 mit Anmerkung von Elzer; nunmehr relativiert durch ein Urteil des BGH vom 26.10.2018 - V ZR 328/17, erläutert im Hamburger Grundeigentum 5/2019, Seite 25).

Keine Verwirkung einer zweckwidrigen Nutzung von Wohn- und Teileigentum

Der Bundesgerichtshof hat zu einer immer wieder auftretenden Problematik wie folgt Stellung genommen (Urteil vom 15.12.2017 - V ZR 275/16 = DWW 2018, 137):  "...

  1. a) Der Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer gegen einen Miteigentümer, die zweckwidrige Nutzung seiner Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zu unterlassen, kann nicht schon deshalb verwirkt sein, weil sie diesen Anspruch über einen langen Zeitraum nicht geltend gemacht haben.
  2. b) Wird eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit über einen langen Zeitraum zweckwidrig genutzt, begründet eine darauf bezogene neue Willensentscheidung des Eigentümers (hier: Erweiterung einer Gaststätte um eine Außenterasse) ein Zäsur; diese schließt es aus, einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer wegen der neuen bzw. erweiterten Nutzung als verwirkt anzusehen ...".

 Unterlassungsanspruch bei Zweckentfremdung

Die ganz überwiegende Auffassung in wohnungseigentumsrechtlichen Rechtsprechung und Literatur geht von aus, dass ein Unterlassungsanspruch bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Normen (etwa solche des Bauordnungsrechts) nur dann besteht, wenn diese Vorschriften im Sinne der verwaltungsrechtlichen Dogmatik auch "nachbarschützend" sind. Das AG Bonn (Urteil vom 30.11.2016 - 27 C 13/16) führt im Gegensatz dazu jetzt für einen Fall der Zweckentfremdung aus: "Eine konkrete Beeinträchtigung liegt immer dann vor, wenn Vermietung gegen eine Zweckentfremdungssatzung der örtlichen Gemeinde verstößt".

 

Pflicht der Wohnungseigentümer zur Vornahme einer zwingend erforderlichen Instandsetzung

Mit einer Entscheidung des BGH (Bundesgerichtshofs) vom 17.10.2014 (V ZR 9/14; dazu auch eine Urteilsanmerkung von Lafontaine in der Juris Monatsschrift 03 /2015) hat das Gericht denjenigen Wohnungseigentümern eine Absage erteilt, die sich (aus falsch verstandener Sparsamkeit!?) notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen widersetzen. So war es nämlich in diesem Fall: In einer Dreier-WEG hatte ein Eigentümer eine Feuchtigkeitssanierung blockiert. Der BGH hat dazu die Auffassung vertreten, dass diejenigen Eigentümer, die entweder untätig geblieben sind oder gegen eine notwendige Maßnahme gestimmt oder sich insoweit enthalten haben, schlicht schadensersatzpflichtig sind.

 

Entscheidung des BGH zur Reichweite möglicher Mehrheitsbeschlüsse gemäß § 16 Abs. 3 WEG

Der BGH  hat in einem Urteil vom 1. Juli 2012 (V ZR 225/11) klargestellt, dass die mit § 16 Abs. 3 WEG vorgegebene Möglichkeit der Abänderung von Betriebskosten (Text § 16 Abs. 3: Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten .... nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht) nicht so weit geht, bisher durch die Teilungserklärung von Kosten gänzlich freigehaltene Eigentümer zu Kosten heranzuziehen.

Anspruch auf Belegeinsicht und Auskunft

Der Bundesgerichtshof hat sich nun mit der durch die instanzgerichtliche Rechtsprechung nicht endgültig geklärten Belegeinsicht und dem Auskunftsrecht beschäftigt und führt aus (BGH NSW WEG § 28 - BGHinterner Auskunftsdienst): 1. Das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungs-unterlagen ist grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben; dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen. 2. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu; erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen.

Vermietung als Ferienwohnung zulässige Wohnnutzung innerhalb einer WEG

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (NJW 2010, 3093 ff.) die Nutzung einer Eigentumswohnung zur Vermietung an Feriengäste für zulässig erachtet (sofern nicht etwas besonderes in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vermerkt ist). Er führt - nachdem vorab der intensive Streitstand zu dieser Frage dargelegt wird - aus: "Der Senat folgt im Ansatz der zweiten Meinung. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in Teileigentumseinheiten zulässig wäre. Wohnungseigentum kann nach § 1 Abs. 2 WEG nur an einer Wohnung begründet werden. Daraus ergibt sich nicht nur, dass das Sondereigentum zum Wohnen geeignet sein muss. Vielmehr folgt daraus auch, dass das Wohnungseigentum zum Wohnen bestimmt ist und sich seine ordnungsgemäße Nutzung nach diesem Zweck richtet (Wenzel in Bärmann, aaO, § 13 Rdn. 33). Zu dieser ordnungsgemäßen Nutzung gehört sicher in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Darauf beschränkt sich der Wohnzweck entgegen der Ansicht, die die Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertreten hat, indessen nicht...."