recht mietrecht
Dr. Fraatz-Rosenfeld

Telefonanschluss in einer Mietwohnung / Anspruch auf Instandsetzung

Der Bundesgerichtshof zu dieser Frage - besteht ein Anspruch auf Instandsetzung oder nicht - entschieden (Urteil vom 5. Dezember 2018 - VII ZR 17/18 = DWW 2019, 159: "Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu überlassen. ... Nach der allgemeinen Verkehrsanschauung kann der Mieter einer Wohnung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume eine Wohnstandstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (...). Gemessen daran umfasst der vertragsgemäße Gebrauch vorliegend die Überlassung uns hier korrespondierend auch die Instandhaltung einer funktionsfähigen Telefonanschlusseinrichtung. ... Jedenfalls dann, wenn die Wohnung ... mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet ist, umfasst der jedenfalls im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen (auch funktionsfähigen) Telefonanschluss."

 

 

Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse? Unwirksamkeit der Mietpreisbremse in Hamburg?  Neuerlass durch den Senat der Freien und Hansestadt Hamburg!

Das Landgericht Hamburg (Urt.v.14.06.2018 - 333 S 28/17) entschieden, dass die Mietpreisbremse in Hamburg (jedenfalls in der jetzt in Bezug genommenen Fassung) unwirksam ist. Es führt aus: "Der Kläger kann sich nicht mit Erfolg auf die Hamburger Mietpreisbremsverordnung vom 23.06.2015 stützen, diese mangels Veröffentlichung der Begründung, jedenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 01. September 2015 formell unwirksam war".

Ergänzend führt das Landgericht Hamburg - und das unterscheidet von der zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin - zur Verfassungsmäßkeit der bundesrechtlichen Ermächtigungsgrundlage aus: "Allerdings ist die Kammer der Ansicht, dass die der Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung zugrundeliegende Ermächtigungsgrundlage, nämlich § 556d Abs. 2 BGB, verfassungsgemäß ist. Die Kammer teilt die verfassungsrechtlichen Bedenken, die die Beklagte gegen das Bundesgesetz, nämlich § 556 d BGB geltend gemacht hat, nicht. Nach Ansicht der Kammer ist § 556 d BGB insbesondere mit Art. 14 GG unvereinbar'". Inzwischen ist diese Entscheidung durch den Neuerlass der Verordnung zur Mietpreisbremse überholt!

  

Eigenbedarf einer BGB-Gesellschaft 

Seit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft treten auf der Vermieterseite vielfach BGB-Gesellschaften auf. Als Folge hieraus wurde gelegentlich die Frage aufgeworfen, ob einzelne Gesellschafter dieser BGB-Gesellschaft für sich Eigenbedarf in Anspruch nehmen können. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage nun zugunsten der Vermieter beantwortet (BGH DWW 2017, 51 ff.): "Eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft der bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen (mwN)." Begründet wird dies insbesondere damit, dass - im Gegensatz zu anderen juristischen Personen -, die Teilrechtsfähigkeit die BGB-Gesellschaft "... sie nicht zu einem gegenüber ihren Gesellschaftern völlig verselbstständigten Rechtssubjekt..." macht (a.a.O, Seite 52).

 

Keine Rechtsmissbräuchlichkeit einer Eigenbedarfskündigung bei Eigenbedarf nur kurze Zeit nach Vertragsabschluss / Grundsätze zur Bedarfvorschau

Der Bundesgerichtshof hat sich wieder einmal mit einer Eigenbedarfskündigung befasst und führt aus (DWW 2013, 180 f.): "Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmiss-bräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war.". Diese Rechtsprechung hat BGH nunmehr auch in Hinblick auf die sogenannte Bedarfsvorschau konkretisiert (DWW 2015, 180 ff: "Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder erschlossen ist oder erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Vertragsdauer rechnet, bei Vertrags-schluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. ... Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte "Bedarfsvorschau") noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten ...

Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsabschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" zu erkennen gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat ...".

Eigenbedarfskündigung aus beruflichen Gründen und bei Trennung

In einer Entscheidung vom 26.09.2012 (VII ZR 330/11) hat der BGH  entschieden, dass Eigenbedarf auch dann bestehen (kann), wenn die vermieteten Räume für eine berufliche Tätigkeit genutzt werden sollen (hier: Einrichtung einer Anwaltskanzlei). Das Besondere an dieser Entscheidung ist, dass das Gericht gewissermaßen nicht "Wohnen gegen Wohnen", sondern "Wohnen gegen Gewerbe" abgewogen hat und die Schaffung eines beruflichen Mittelpunkts in den von den Mietern bewohnten Räumen für einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund gehalten hat (Einzelheiten: Magnussen, in: HGE 2013, 18).

Für wirksam erachtet wird auch eine Eigentbedarfskündigung zum Zwecke des Getrennlebens. Das Landgericht Heidelberg führt dazu aus (abgedruckt in DWW 2013, 10 ff.), hier der Leitsatz: "Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ... genügt die ernsthafte Absicht des Vermieters, eine räumliche Trennung von seinem Ehegatten herbeizuführen und in Zukunft ohne den Ehegatten in der vermieteten Wohnung zu wohnen. Insoweit ist es auch nicht etwa erforderlich, dass die Ehegatten eine Trennung im familienrechtlichen Sinne innerhalb ihrer bisherigen Ehewohnung (§ 1567 Abs. 1 Satz 2 BGB) bereits vollzogen haben oder dass sie definitiv die Scheidung beabsichtigen".

 

Übertragung von Schönheitsreparaturen bei renovierungsbedürftigem Wohnraum

Wieder einmal hat sich der BGH mit Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen beschäftigt und damit zugleich eine Rechtsprechung aus dem Jahre 1987 aufgegeben; er führt aus (DWW 2015, 175): "... Die formularmäßige Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand... Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht nur dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus dem vorvertraglichen Zeitraum aufweist."

Die vom Grundeigentümerverband Hamburg herausgegebenen Mietverträge (Ausgabe Mai 2015) tragen dieser Entwicklung bereits Rechnung.

 

Bundesgerichtshof "kippt" Hunde- und Katzenhaltungsverbot durch formularmäßige Mietvertragsklauseln

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. März 2013 (VIII ZR 168/12) entschieden, dass ein formularmäßiger Ausschluss der Hunde- und Katzenhaltung in Formularmietverträgen, auf die die Gesichtspunke von "Allgemeinen Geschäftsbedingungen" anzuwenden sind, nicht zulässig ist: "Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietetdass der Mieter Hunde und Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann." (Pressemitteilung des BGH Nr. 47/2013).