recht mietrecht
Dr. Fraatz-Rosenfeld

 

Hohes Alter nicht "automatisch" wirkender Härteeinwand bei Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof hat in Weiterführung ähnlicher Rechtsprechung nun mehr noch einmal klargestellt, dass hohes Alter allein der sich darauf beziehende Härteinwand nicht ohne weiteres die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung ausschließte (BGH, Urt. vom 03.02.2021 - VII ZR 68/19). 

Eigenbedarf einer BGB-Gesellschaft

Seit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft treten auf der Vermieterseite vielfach BGB-Gesellschaften auf. Als Folge hieraus wurde gelegentlich die Frage aufgeworfen, ob einzelne Gesellschafter dieser BGB-Gesellschaft für sich Eigenbedarf in Anspruch nehmen können. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage nun zugunsten der Vermieter beantwortet (BGH DWW 2017, 51 ff.): "Eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft der bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen (mwN)." Begründet wird dies insbesondere damit, dass - im Gegensatz zu anderen juristischen Personen -, die Teilrechtsfähigkeit die BGB-Gesellschaft "... sie nicht zu einem gegenüber ihren Gesellschaftern völlig verselbstständigten Rechtssubjekt..." macht (a.a.O, Seite 52).

Kein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung bei nur kurzer Vertragsdauer

Der Bundesgerichtshof hat sich wieder einmal mit einer Eigenbedarfskündigung befasst und führt aus (DWW 2013, 180 f.): "Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmiss-bräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war.". Diese Rechtsprechung hat BGH nunmehr auch in Hinblick auf die sogenannte Bedarfsvorschau konkretisiert (DWW 2015, 180 ff: "Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder erschlossen ist oder erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Vertragsdauer rechnet, bei Vertrags-schluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. ... Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte "Bedarfsvorschau") noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten ...

Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsabschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" zu erkennen gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat ...".

Übertragung von Schönheitsreparaturen bei renovierungsbedürftigem Wohnraum

Wieder einmal hat sich der BGH mit Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen beschäftigt und damit zugleich eine Rechtsprechung aus dem Jahre 1987 aufgegeben; er führt aus (DWW 2015, 175): "... Die formularmäßige Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand... Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht nur dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus dem vorvertraglichen Zeitraum aufweist."

Die vom Grundeigentümerverband Hamburg immer aktualiesierten Mietverträge tragen dieser Entwicklung bereits Rechnung.