NordOeR-Trf-WEG

Dr. Fraatz-Rosenfeld

„Normierung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft und öffentlich-rechtliche Rechtsverhältnisse, in:
Nord ÖR 2011, Seite 56 ff.

Der in der Zeitschrift für öffentliches Recht in Norddeutschland Heft 2 des Jahrgangs 2011 (dort ab Seite 56) veröffentlichte Aufsatz unter dem Titel "Auswirkungen der Normierung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümer-gemeinschaft auf öffentlich-rechtliche Rechtsverhältnisse" beschäftigt sich mit den praktischen Folgen, die die Normierung der sogenannten teilrechtsfähigen WEG durch § 10 Abs. 6 WEG mit sich bringt; hier ausdrücklich bezogen auf die Auswirkungen im Verhältnis zum Verwaltungsrecht.

"Ansprüche gegen Nachbarn", in: Hamburger Grundeigentum 8/2015, Seite 20:

Wie bereits in dem vorstehend erwähnten Artikel in der NordÖR beschäftigt sich dieser kleine Artikel mit dem Verhältnis der Wohnungseigentümer und der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft  zur Öffentlichen Verwaltung; in diesem konkreten Fall mit Ansprüchen von Wohnungseigentümern und / oder der WEG aus Gesichtspunkten des öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzes. Anlass hierfür ist eine neue Entscheidung des OVG Bremen (NordÖR 2015,209). Dieses OVG hat es für selbstverständlich befunden, das auch einzelnen Wohnungseigentümern der Schutz aus dem sogenannten Gebietsgewährleistungsanspruch zusteht; der VGH München hatte dies im Jahre 2013 noch ausgeschlossen.

 

"Der bauplanungsrechtliche Anspruch des Sondereigentums auf Gebietserhaltung", Juris, AnwZert MietR, 21/2015, Anm. 1.

Dieser im Rahmen eines Zertifizierungsportals von JURIS publizierte Aufsatz beschäftigt sich nochmals und ausführlicher mit dem bereits im Hamburger Grundeigentum aufgegriffenen Problem der der Anspruchsberechtigung von Wohnungseigentümern betreffend den Gebietsgewährleistungsanspruch.

 

"Öffentlich-rechtliche Nutzungshindernisse als Mangel der Mietsache", Juris,  AnwZert MietR 2/2016, Anm.2.

Diese Problematik ist nicht neu, hat aber durch neuere Entscheidungen - insbesondere des OLG Brandenburg - , eine Differenzierung erfahren: Während bisher durchgängig der Grundsatz galt, dass nur dann mietrechliche Gewährleistungsansprüche ausgelöst werden, wenn durch konkrete Verfügungen einer Verwaltungsbehörde Nutzungseinschränkungen bestehen, hat nun in besonderen Fällen eine Vorverlagerung stattgefunden.

 

"Polizeirechtliche Verantwortlichkeit bei der Bekämpfung von Legionellen in Wohnungseigentumsanlagen", Juris, AnwZert MietR 11/2016, Anm.2.

Auch diese Thematik beschäftigt sich - gewissermaßen spiegelbildlich - mit der Stellung der teilrechtsfähigen WEG bzw. den einzelnen Grundseigentümern zur öffentlichen Verwaltung: Konkret geht es in diesme Fall um Verfügungen zur Legionellenbekämpfung und die Frage, wer in Anspruch zu nehmen ist - die einzelnen Eigentümer solitär oder die teilfrechtsfähige WEG.

 

"Abstandsflächenverletzungen im Wohnungseigentumsrecht", Juris, AnwZert MietR 17/ 2016, Anm.1.

Der Beitrag steht im logischen Zusammenhang mit der Geltendmachung des Gebietsgewährleistungsanspruch durch Wohnungseigentümer: Auch hier wird man annehmen müssen, dass ein Anspruch auf Unterlassen von Abstandsflächenverletzungen den einzelnen Eigentümern zusteht - dies mit der Folge, dass im Falle eines Verzichts auf diesen Anspruch entweder ausnahmslos alle Eigentümer zustimmen müssen oder (sofern ein "kollektiver" Verzicht herbeigeführt werden soll)  eine allstimmiger Entscheidung.

 

"Die unterschiedliche Sichtweise von Baunutzungsverordnung und WEG auf die Feriennutzung von Wohnungseigentum", Juris, AnwZertMietR 1/2017

Öffentlich-rechtliche Sichtweise und die diesbezügliche Rechtspechung der Zivilgerichte gehen - bisher (nun steht im Jahre 2017 eine Änderung der BauNVO 'ins Haus' - weit auseinander: Nach ersterer ist die Ferienwohnungsnutzung unzlässig (weil kein 'Wohnen' im Sinn der §§ 3 und 4 BauNVO) - die Rechtsprechung zum WEG ist hier deutlich weiter.

 

"Wohnungseigentum und die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden", Juris, AnwZertMietR 5/2017

Ähnlich der Problematik "Ferienwohnen" wird hier sowohl die öffentlich-rechtlich städtebaurechtliche Problematik beleuchtet wie auch die wohnungseigentumsrechtliche - mit ähnlichem Ergebnis wie zur Feriennutzung.

 

 "Legionellenbeprobung - Verantwortlichkeit für den Befall", in: Hamburger Grundeigentum, Nr. 3 / 2017, Seite 18

Auch in dieser Verhöffentlichung ist noch einmal aufgegriffen die Frage, wer - die teilrechtsfähige WEG oder die einzelnen Eigentümer - gegenüber der Verwaltungsbehörde verpflichtet ist bzw. wer von dieser in Anspruch genommen werden kann.

 

"Begründung eines Anspruchs auf Realteilung bei Wegfall öffentlich-rechtlicher Hindernisse", Juris, AnwZertMietR 11/2017

Oft wird eine Aufteilung in Wohnungseigentum  in den Außengebieten der Großstädte vorgenommen, weil wegen der Knappheit von Grund und Boden eng bebaut werden soll, dies aber aufgrund öffentlich-rechtlicher Restriktionen nicht möglich ist (beispielsweise gibt ein Baubauungsplan eine Mindestgrundstücksgröße vor, die bei einer Realteilung unterschritten würde). Gelegentlich wird der Wegfall solcher Beschränkungen in Teilungserklärungen bereits geregel - dann ergibt sich selten ein Problem; der Beitrag befasst sich daher vornehmlich mit der Frage, ob in den nicht in der Teilungserklärung geregelten Fällen ein solcher Anspruch begründbar ist.

 

"Auswirkungen Der BauGB-Novelle 2017 auf das Wohnungseigentum", Juris, AnwZertMietR 19/2017

Der Beitrag referiert die Grundzüge der BauG-Novelle 2017 und geht hier insbesondere ein auf die neuen Regelungen zur Zulässigkeit von Ferienwohnungen  gemäß § 13 a BauNVO sowie auf die sogenannten "Urbanen Gebiete" des § 6 a BauNVO und stellt die Bezüge zum Wohnungseigentumsrecht her.

"Zweckentfremdung als wohnungseigentumsrechtliches Problem: Anspruch einzelner Wohnungeigentümer gegen Miteigentümer auf Unterlassung wohnungsfremder Nutzungen?", AnwZertMietR 6/ 2018, Anm. 1

Durch eine Entscheidung des AG Bonn (Urteil vom 30.11.2016 - 27 C 13/16) war (wieder einmal) die Frage aufgeworfen worden, unter welchen Voraussetzungen Wohnungeigentümer einen Anspruch auf Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften durch anderen Wohnungseigentümer haben - nur bei Verstoß gegen nachbarschützende Vorschriften oder in allen Fällen von Verstößen. Das  AG Bonn hat sich im Falle der Zweckentfremdung für die letztere Lösung entschieden, der auch der Autor folgt.

"Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Nachbarin im Sinne der Beteiligungsvorschriften der Landesbauordnungen",  Juris, AnwZertMietR  12/2018 Anm.2

Alle Landesbauordnungen der Bundesländer sehen vor, dass bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Nachbarn an der Entscheidung einer bauaufsichtlichen Gestattung beteiligt werden müssen - es liegt "auf der Hand", dass sich die Frage stellt: Wer ist Nachbar, wenn es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt? Die Beantwortung dieser Frage und die Folgerungen daraus für das Vorgehen werden in dieser und in einer weiteren Veröffentlichung beleuchtet bzw. beleuchtet werden. Von Bedeutung ist dies vor allem, weil die Beteiligungsvorschriften auch Präklusionsfristen enthalten. Die schnelle, rechtzeitige Wahrnehmung der Rechte aus diesen Vorschriften ist also von erheblicher praktischer  Bedeutung.

"Die praktische  Bedeutung der bauordnungsrechtlichen Beteiligungsvorschriften für die Wohnungseigentümergemeinschaft", Juris, AnwZertMietR, 20/2018 Anm.1

Dieser Text setzt den sich  mehr auf die verwaltungsrechtliche Seite konzentrierenden Text aus AnwZertMietR 12/2018 Anm. 2 fort, in dem er den Blick auf die praktischen Folgen für die Wohnungseigentumsanlage, deren Verwalter und die Eigentümer richtet.